O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) passou por uma verdadeira metamorfose. Pensado originalmente para famílias de baixa renda, o programa agora abre as portas para a classe média. Com as novas regras, o teto de renda familiar subiu para R$13 mil e o valor máximo do imóvel financiável atingiu expressivos R$ 600 mil. Na prática, o que antes financiava apenas conjuntos habitacionais populares, hoje pode comprar um apartamento de padrão médio-alto em grandes cidades.
Se para quem quer realizar o sonho da casa própria o cenário é de otimismo, para nós, advogados, a mudança acende um alerta. Colocar imóveis de mais de meio milhão de reais em um programa social cria um “híbrido” que traz debates jurídicos complexos sobre as garantias do contrato e os reajustes no bolso do comprador.
O risco do leilão rápido: a Alienação Fiduciária
O primeiro ponto de atenção está na segurança do contrato. Quase 100% dos financiamentos imobiliários usam uma regra jurídica chamada alienação fiduciária em garantia. Explicando de forma simples: o banco empresta o dinheiro, mas o imóvel fica no nome do banco até que a última parcela seja paga. Você tem a posse (mora lá), mas a propriedade é da instituição financeira.
O problema é que a lei dessa garantia (Lei nº 9.514/97) é extremamente rígida. Recentemente, o Supremo Tribunal Federal (STF) confirmou que, se o comprador atrasar as parcelas, o banco pode tomar e leiloar o imóvel diretamente no cartório, de forma muito rápida, sem precisar abrir um processo demorado na Justiça.
Aí nasce o nó jurídico: o Judiciário brasileiro costuma proteger muito os compradores do Minha Casa, Minha Vida por entender que são pessoas vulneráveis em busca de moradia social. Mas será que os juízes darão essa mesma proteção “social” para um mutuário que ganha R$ 13 mil e comprou um imóvel de R$ 600 mil? Ou a Justiça aplicará a lei nua e crua, permitindo o leilão rápido? Essa linha tênue ditará o futuro dos contratos.
A “bola de neve” do INCC: a correção do saldo devedor
Outra armadilha que costuma lotar os tribunais é o índice de reajuste enquanto o prédio está sendo construído. Quando você compra um imóvel na planta, o valor que você ainda deve para a construtora (o saldo devedor) é corrigido mensalmente pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção).
O INCC mede o preço dos materiais de construção e da mão de obra. Se o cimento e o aço sobem, a sua dívida também sobe. No MCMV tradicional, existem travas rígidas para evitar que essa conta vire uma bola de neve. Porém, nos contratos mais caros, de até R$ 600 mil, a volatilidade do INCC pode inflar o saldo devedor de forma geométrica.
Muitos consumidores são pegos de surpresa na hora de pegar as chaves, descobrindo que a dívida aumentou tanto que eles não conseguem o financiamento bancário para quitar o restante. Isso gera o temido distrato imobiliário (a quebra do contrato), onde o comprador desiste do negócio e, por lei, perde parte do que pagou como penalidade. A Justiça precisará decidir: até que ponto um índice de correção tão agressivo é legal dentro de um programa que se propõe a ser social?
- O papel da clareza e da transparência
O “Novo MCMV” exige uma postura diferente de todos. As construtoras precisam ser extremamente transparentes em seus contratos, explicando cada taxa em linguagem clara, conforme manda o Código de Defesa do Consumidor (CDC). Por outro lado, o comprador precisa entender que, embora esteja usando um programa do Governo, ele está assumindo um compromisso financeiro de mercado privado de alto valor.
O sucesso dessa expansão econômica dependerá da segurança jurídica. Sem regras equilibradas sobre como cobrar e como reaver o imóvel em caso de crise, o sonho da casa própria para a classe média corre o risco de virar, rapidamente, um pesadelo nos tribunais.
adão. .
Direito na Prática
Traduz a lei e antecipa os impactos dela no dia a dia. Tem como propósito esclarecer em diversas áreas do Direito de forma simples, direta e conectada à realidade do mercado, com foco no Imobiliário, Trabalhista e Tributária.
David Francisco Gomes da Silva
É advogado e administrador de empresas com mais de 20 anos de experiência. Atua nas áreas imobiliária, tributária e trabalhista e trará a Lei de forma simples, direta e conectada à realidade do mercado. Clique aqui para conferir outros textos dele.
As opiniões defendidas pelos colunistas colaboradores e publicadas no Portal Pulsar Notícias não, necessariamente, refletem às opiniões do portal.
Publicar comentário