Você comprou um apartamento, investiu na reforma, comprou móveis planejados e decidiu alugá-lo por aplicativos como o Airbnb para garantir uma renda extra. Do outro lado do corredor, seu vizinho reclama do barulho, da rotatividade de desconhecidos na área de lazer e exige que o condomínio proíba a prática. Esse cabo de guerra entre o direito de propriedade (o direito de fazer o que quiser com o seu bem) e a segurança coletiva dos moradores é uma das maiores brigas jurídicas do país.

Após anos de incertezas e decisões conflitantes, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) bateu o martelo e unificou o entendimento. A decisão redesenha o mercado de locação de curta temporada e dá superpoderes às assembleias de condomínio.

• O coração da polêmica: é locação ou é hotel?

Para entender o impacto da nova decisão, precisamos olhar para a natureza do negócio. Os proprietários sempre defenderam que o aluguel por aplicativo nada mais é do que uma evolução da tradicional “locação por temporada”, prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Por essa lógica, proibir o Airbnb violaria o direito constitucional de propriedade.

Contudo, os ministros do STJ, liderados pelo voto da ministra Nancy Andrighi, definiram que a oferta constante e fracionada em plataformas digitais configura uma hospedagem atípica. O tribunal entendeu que a altíssima rotatividade de hóspedes — pessoas que muitas vezes ficam apenas dois ou três dias — descaracteriza o conceito de “moradia” e aproxima a atividade de um serviço comercial ou hoteleiro, afetando o sossego e a segurança do prédio.

• A nova regra do jogo: o poder dos dois terços

Com essa interpretação, o STJ estabeleceu um critério muito claro baseado no Código Civil: “se a convenção do condomínio diz que o prédio tem fins estritamente residenciais, o aluguel por aplicativo está proibido por padrão.”

Para que um proprietário possa anunciar seu imóvel no Airbnb sem risco de multas ou processos, ele precisará de uma autorização da assembleia. E a exigência é alta: conforme o artigo 1.351 do Código Civil, mudar a destinação do edifício ou permitir essa atividade exige a aprovação de, no mínimo, dois terços (2/3) dos condôminos.

Se a convenção do prédio for antiga e silenciosa sobre o tema, qualquer tentativa de proibir ou de liberar o uso das plataformas também precisará passar pelo voto dessa mesma maioria qualificada.

• O que muda para investidores e moradores?

A decisão traz segurança jurídica, mas divide o mercado. De um lado, moradores e síndicos ganham um escudo legal poderoso para preservar a rotina familiar e o controle de acesso nos edifícios. Do outro, investidores e proprietários que contavam com a rentabilidade diária das plataformas sofrem um duro golpe e passam a depender da diplomacia e da negociação direta com os vizinhos. A tendência agora é o surgimento de um mercado imobiliário dividido: prédios tradicionais fechando as portas para o Airbnb, enquanto novos empreendimentos já nascem com convenções modernas estruturadas especificamente para permitir e regulamentar a hospedagem por aplicativos. O direito de propriedade continua existindo, mas, no condomínio, ele precisa aprender a conviver com o bem-estar coletivo.

Direito na prática

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David Francisco Gomes da Silva
É advogado e administrador de empresas com mais de 20 anos de experiência. Atua nas áreas imobiliária, tributária e trabalhista e trará a Lei de forma simples, direta e conectada à realidade do mercado. Clique aqui para conferir outros textos dele.

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